好房網News記者黃芸涵／綜合報導
購買預售屋不是簽訂「預售屋買賣定型化契約」，而是另訂「磋商條款」該怎麼辦？一名首購族在「買房知識家A你的Q」社團透露，最近看預售屋，但建商卻希望與他另行手寫「磋商條款」，讓他有看沒有懂。
其磋商條款內容包含以下6點，睿均國際法律事務所律師游嵥彥為大家一一破解「文字陷阱」：
1.因原物料、工資上漲造成工程造價不斷提高，本人同意配合賣方調整房屋及土地之比例。
游嵥彥：契約總價及房地的價款為「預售屋買賣定型化契約之應記載事項」必要之點，雖總價、價款是雙方可以自行約定，但是價額一經約定就應該確定，且應於簽定買賣契約之日起30日內申報實價登錄。否則，倘事先允許調整房屋及土地售價比例，恐有違反實價登錄的規定。且房地面積誤差也是關乎到消費者找補權益，如一概同意變更，恐又會限縮消費者找補的權益，對消費者並不公平。
2.本人同意銀行貸款撥付當日即為通知交屋日。
通常通知交屋的期日，依定型化契約的條款上是記載賣方應在領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。也就是說，如果另外為「本人同意銀行貸款撥付當日即為通知交屋日」之約定，相當於免除了建商在領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋的責任。
3.若貸款金額少於預定貸款金額，除可歸責於本人，屆時由買賣雙方另行協商之，若協商不成，則賣方就本人已繳價金，無息退還並解除買賣契約。
乍看之下好像對買方沒有什麼不利，但假設是因為賣方洽定辦理的貸款金額少於預定貸款金額，就算買方願意給付差額，只要賣方不同意或是賣方不願意協商分期給付差額，就等於雙方協商不成功，賣方是可以把買方已繳納的價金退還，並解除買賣契約。某程度來說，買方只能單方面等著被建商解除契約。而如果之後房價是漲的，那可想而知，消費者恐又會遭受損失。
4.本人同意於第二次驗收屋況完成之五日內繳畢交屋款並進行產權移轉作業；第二次驗收時再提出之項目，則依保固期限及範圍規定處理。
驗收目的是為了確認房屋有沒有瑕疵，如果有瑕疵，是可以要求限期改善，但如果約定在第二次驗收時提出的項目是依保固期限及範圍規定處理，那賣方的修繕責任將大幅降低。
5.本案若提前完工，本人同意經賣方通知辦理驗收並於交屋前繳清所有款項。
如果在交屋前就繳清所有款項，那麼如果消費者在驗收時發現有瑕疵，建商就很有可能就不願意負修繕責任，在擺爛了。所以，建議約定消費者可以在自備款部分，至少保留房地總價的5％作為交屋保留款，此保留款在建商將瑕疵修繕完畢，並經買賣雙方複驗合格後再支付，這樣對消費者會比較有保障。
6.本案於結構體完成前，若依進行變更時，本人同意賣方置換合約書圖面。若主建物及附屬建物變更有爭議而拒絕置換者，則本人同意賣方就已繳價金依台灣銀行一年期定存利率計息返還後，雙方無條件解除本契約。
很明顯的，建商之所會做這樣子的約定，就是在為建商自己開後門。倘後續建商不願意按圖施工了，只需要還消費者已付的錢加上些許的利息（大家都知道現在的定存利率並不高），就可以無條件解約。「這樣一來，你買的房子，還會是你買的房子嗎？」
游嵥彥說明，整體來說，會建議消費者在買房時，先熟讀行政院定型化契約裡的條款。絕大部分情形，建商想要另行約定個別磋商條款，就是想規避定型化契約裡的條款。因此，消費者可以以「個別磋商條款違反行政院定型化契約裡的條款」，來拒絕建商的要求。
此外，也應該要保留在簽約過程，雙方進行協商的紀錄，以證明即使當初建商是以「磋商條款」的方式簽約，實際上消費者根本也沒有合理的審約期，抑或是從未進行合理的磋商，來爭取向法院主張個別磋商條款不具備個別性，或與定型化契約條款矛盾而在不利消費者時，法院可以做目的性限縮解釋，例外仍以「定型化契約應記載及不得記載事項」的內容，作為認定雙方權利義務的依據。
當然還是建議消費者在買房多看多比較，千萬不能抱著非這一間不買的心態，否則就很容易受到建商的話術：「你不簽的話還有很多人排隊等簽」的影響，傻傻地簽下不平等的條款。
然而近期營建成本增加，此種磋商條款是否意味建商扛不住壓力、潛藏爛尾樓的危機？住展雜誌發言人陳炳辰則分析，這類磋商確實不無建商有風險疑慮，畢竟屋況不一致乃常見爭議，買方本就要在契約上更注意條款保障。
另外，早先也有建商因看好後況，覺得先前賣便宜了，逕自與買方解約賠償，若按照此磋商條款，買方更站不穩討論立場，錯失物件與其他置產準備成本。若能有其他物件可供選擇，則建議另外尋找物件，或再做其他備註，以免損及應有權益。
延伸閱讀→
