圖文：吳光中
「你房子賣太便宜了！」、「底價明明才多少，你被騙，根本買貴了！」這些話是否覺得熟悉？其實，大半都是房仲圈內「反開發文化」衍生的爛話術，這也是房仲業務之間的惡性競爭。
台中房產網紅楊浚禾／小楊就在自己的YT頻道「台中買房專家Mr.Yang」與知名房仲作家aka時代力量不分區立法委員參選人陳泰源合拍影片討論到，究竟什麼是反開發？簡單來說，就是房仲跑去向「已經委託其他房仲的客戶」去講「已受託房仲」的壞話，藉此搶生意；換言之，A房仲的客戶被B房仲以各種方式聯繫到，並抨擊A房仲的服務不好，B的服務比較好。
但荒謬的是，這竟然是房仲日常的「教育訓練」！？楊浚禾解釋，因為多數房仲的觀念認為「做業務就該充滿狼性」所以主管對於「業務員為了爭奪業績跑去搶同行的客戶」是一種英勇行為、業務能力出色的表現。明明同業之間就算是不同公司也可以合作（業界術語作「店配」），卻不團結、反而搞破壞，這些行徑，其實客戶都看在眼裡，這也是為何社會普遍對房仲整體印象偏差的緣故。
「為什麼台灣房仲界文化的陋習，卻要轉嫁給消費者來承擔？」楊浚禾舉例，他對客戶百分百付出，後來卻因為同行的一通電話，導致什麼都沒了，一旦做白工的次數多了，服務水平就會降低，以後會想付出50分就好，起碼做白工時還比較不會心痛；反過來說，這也會導致消費者愈來愈難遇到「對客戶掏心掏肺的業務員」。
另外還有一位是楊浚禾的隊員遇到的情況，某專任約物件，被同業不斷跟客戶講「我這裡有客人，出的價格更高。」就這樣，經過同業反開發之後，他的屋主就深信「他的房子是世界上最棒的、所有房仲都想賣我的房子。」也就不參考行情了，不僅可能延長賣掉的時間甚至賣不掉，也因此讓買家被迫買貴，三方皆輸。
有一派認為，反開發也是一種能力，本來社會就是弱肉強食，不適者淘汰。對此，陳泰源表示，社會上就是有這種要不得的「譴責受害者思維」，也就是去責怪「被破壞成功的房仲」，怪罪他沒有經營好客戶才會被反開發成功。其實，反開發能力只是業務能力的其中一小環；正確的觀念應該是「如何解決客戶的問題」才等於「業務能力」。
也就是說，開發到客戶只是前端作業，解決客戶問題才是重點。楊浚禾強調，服務才是根本，久而久之就能引導房仲往正向循環裡，但如果著重在反開發，就得學習「黑心話術」、「不肖手段」甚至是「欺騙」。「講話再漂亮，最後海水退了，大家遲早會知道，誰沒穿褲子。」
「一般約制度普遍」與「反開發文化盛行」有關聯嗎？楊浚禾認為，一般約就像帶看同意書，甚至是口頭約，因為任何房仲、屋主本人、樓下管理員都可以賣，於是全台灣所有房仲都會希望能找到你給一般約委託，好向公司交代有進案。
光這樣想像，就讓正派想用心經營的房仲覺得一興闌珊，完全不想把廣告資源灌注在這個案子上。陳泰源附和著說，對屋主而言，一般約委託也比較有洩個資疑慮，導致每天有接不完的問候電話。而一般約盛行久了，你的物件，就會充斥在各大售屋平台上，買家就會困惑不曉得該找誰買？屋主也沒有享受到好的服務，惡性循環。
「所以我們應該要制定一套『房仲業惡性競爭處理辦法』」陳泰源指出，懲罰同業反開發，並非他的發明，在國外，只要被抓到同業反開發，首先是罰錢，視情節嚴重者還會被吊銷執照、終身不得再從事房仲。反觀台灣，既沒有法律規範，竟還成為部分房仲公司的「教育訓練」，實在扭曲！
「現在是一個資訊非常透明的年代，提倡公平競爭以提供良好的服務。」楊浚禾呼籲，如果能針對「反開發行為」建立起一套公平的裁決機制與處理規範，讓素質比較差、想惡性競爭的同業心有忌憚甚至淘汰，就能有效提升房仲對客戶的服務水平，讓房仲的付出不再做白工，同業之間從競爭變合作，皆大歡喜。
