好房網News記者林和謙／台北報導
買房是很多人的夢想，許多民眾省吃儉用、就是為了買一個屬於自己的家，但很多人都怕買到凶宅，若不慎買到凶宅，不僅自己住在裡面感覺「毛毛的」，未來轉手也不易、還可能影響房價；近年來不動產交易糾紛中曾出現「消費者買到凶宅」的案例，那到底什麼是凶宅？若家中遭小偷、屋主將竊賊刺死在屋外，算凶宅嗎？宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者、不動產講師邱明芳說分明。
邱明芳表示，一般來說死亡可分為自然死亡及非自然死亡，自然死亡屬於因病壽終正寢，在風情習俗上一般較不忌諱；但若是住宅發生非自然死亡（例如凶殺或自殺），就屬於凶宅，一般大眾多半會心生恐懼，在交易市場上比較不被接受，也要在不動產現況說明書，確實明白陳述兇宅等文字，告訴買方知的權利。
若不慎買到凶宅，未來轉手不易、還可能影響房價；若家中遭小偷、屋主將竊賊刺死在屋外，算凶宅嗎？專業不動產講師邱明芳說分明。示意圖／好房網News記者林和謙／攝
邱明芳指出，依據民國97年間（2008年）內政部所發布的函釋，將凶宅定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」
而內政部對於凶宅的定義，有時也會衍生一些疑慮，邱明芳說，內政部函釋，所謂的「凶宅」僅限於賣方產權持有期間。 因此有不肖人士發明出「洗凶宅」的投機行為，凶宅若幾次經過轉手，住戶、保全換人，時間一久很難查出來，將凶宅洗白後再出售給不知情的民眾來謀利。
民間認知上，一般來說，普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件就是凶宅，且是「一日凶宅，終生凶宅」，並沒有時間的侷限。邱明芳表示，跳樓自殺是近年造成凶宅最常見的原因之一，也最容易引發爭議，爭議點往往在於死者跳樓時剛好墜落於某戶的露臺，則持有露臺的那一戶算不算凶宅？內政部函釋對於凶宅範圍的認定只限於建築物「專有部份」發生非自然死亡才算是凶宅，而如果是約定專用部分，則不符合內政部凶宅的定義。而社會大眾普遍認為「如果人橫死在N樓，那麼N樓就理所當然也是凶宅！」可見對於凶宅範圍的見解，內政部的函釋顯然與社會一般的觀念有所脫節。
邱明芳舉出三個案例，案例一：獨居老人因病壽終正寢但無人發現，經過數月才被人發現陳屍家中，雖然是屬於自然死亡事件，但是因發生時間過長，在不動產市場交易上習慣被認定為凶宅，會影響民眾購買意願。但這種情形並不在「凶宅」認定範圍。
案例二：屋內有人因一氧化碳中毒死亡，但非自殺，算不算「凶宅」？邱明芳指出，這種情況不算凶宅，依內政部「不動產委託銷售契約書範本」中不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」之定義，這種情形並不在「凶宅」認定範圍。案例三：竊賊進入屋內被屋主發現，屋主與竊賊扭打至屋外，竊賊被屋主刺死陳屍屋外，算不算「凶宅」？邱明芳說，雖然屋主是因第三人之犯罪行為而導致竊賊致死，但是陳屍地點不在屋內，依內政部不動產標的現況說明書第11項所載「曾發生過兇殺或自殺致死案件」，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍屋外，此種情形並不在「凶宅」認定範圍內。
邱明芳表示，在實務上凶宅的認定，應就事件發生原因、過程、時間等因素來考量，內政部的函釋在法律位階上屬於行政規則，並不具有拘束法官的效力，因此僅供法官裁判時參考的資料而已，所以目前實務上仍應以法院的見解為依歸，法官握有較大的裁量空間，不一定會完全照著函釋作出判決。
邱明芳指出，內政部地政司在2019年間修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，新增房仲有調查凶宅的責任與義務；若屋主未誠實告知該屋有發生過兇殺或自殺致死案件，買方可主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保以解除契約或尋求賠償。
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