好不容易存到第1桶金，該先投資還是先買房？房地產動輒上千萬，讓不少年輕族群覺得背房貸壓力超大，但房產理財專家喬王提醒，房貸背越久不但不是件壞事，還能幫你省下更多錢！《優活健康網》特選此篇，分享投資房地產理財，你不知道的3大好處，更教民眾判斷自己的「理財體質」，若手握一筆閒置資金，其實這類人最適合先買房。
網路上經常可以看到這樣的提問：「揹房貸好可怕，萬一還不出來怎麼辦？」「房貸到底該選20年還是30年？」「有閒錢應該先還房貸嗎？」對一般受薪階級來說，房貸動輒數百至數千萬，每月還款金額占據月收入的3～6成，帶來的壓力自然非同小可。然而，若懂得善用房貸，它不僅不是洪水猛獸，還可能成為極佳的理財工具。
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房貸是負債還是工具？取決於自身理財能力
知名房產理財部落客喬王表示，覺得房貸可怕的人，忽略了房貸的3個好處：
第1，房貸會隨著通膨逐年縮水。假設房貸月付金是4萬元，每年通膨率為3%，10年後的4萬元只有約當目前3萬元的價值，20年後的4萬元約當目前的2.2萬元，而30年後的4萬元更只約當目前的1.6萬元。由此可知，雖然房貸繳交的金額不變，但換算出來的價值其實越來越低，也等於越付越少。
第2，房貸的槓桿效果可能創造更大的財富。假設貸款8成、自備2成，等於花200萬元就可以買到1,000萬元的房子，手上多餘的現金便可以用來投資、賺取被動收入，抑或是用來進修、改善生活品質，不需要為了買房傾注所有資金，人生反而能保有更大彈性。
第3，房貸本金可以拿回來。雖然繳出去的利息拿不回來，但只要房價沒有下跌，繳出去的本金將來賣房或申請貸款時都有機會拿得回來，如果房價上漲，還能再額外賺取增值財。依照歷史經驗，只要買在好地段，房價長期而言都是上漲的，換句話說，房貸其實就像個「存錢筒」，可以幫忙把錢鎖住。
至於有錢要不要先還房貸，喬王認為，得視每個人的理財能力及壓力承受度而定。如果不懂理財、喜歡亂花錢，甚至容易被詐騙，又或是還款壓力太大，有閒錢時當然先拿去償還房貸較好。反之如果善於理財，而且沒有還款壓力，那麼將閒錢拿去投資，而不要先還房貸，才能讓資金的效益最大化。
同理，不善理財且房貸支出低的人，房貸年期選擇短一點較好，以免多餘的錢留在身邊不小心花掉，而善於理財的人則可選擇30年甚至40年房貸，把資金拿去賺取更大的報酬。
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善用房貸「活水庫」 借低買高投資套利
投資能力強的人，還可以善用增貸、原屋融資或理財型／回復型房貸來取得資金，只要投資的報酬率高於房貸利率，就能從中賺取利差，更可以在股市大跌之際加碼好股票。
不過喬王提醒，利用房貸套利時，槓桿會產生「壓力」及「成本」，不見得適合每個人。若真的想要運用房貸來投資，建議選擇較為穩健的標的，例如大盤指數型ETF，盡量不要選擇單一國家、單一產業或單一公司，以免風險過度集中，同時不要選擇走勢並非長期向上的市場，例如貴金屬、原物料等。若想將資金用來創業、買房收租，更要仔細評估自己的風險承受度。
操作前先試想，當房貸利率升高、股票配息不穩、收租房空租時造成收益短少，是否有其他現金流可以彌補？若虧損是自己無法承受的，建議還是不要輕易動用房貸來投資。
（本文獲Money錢授權轉載，原文為：揹房貸好可怕？內行人曝3大好處：「揹越久賺越多」！）
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