好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
央行針對自然人在六都及新竹地區，第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，等於是原本8成降至7成，換屋族需多湊一些自備款，或原本想多貸一些金額來繳裝潢費的，只能再努力賺錢了。但看在專業的不動產估價師眼中，貸款上限7成，根本沒有意義。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，知道銀行貸款成數和實務貸款核貸操作的人就能瞭解，放款成數上限到7成根本不夠低，因為央行這次沒有升息，怕被打房族罵，所以弄一個效果不大的「呼攏措施」。
他表示，若央行想要關水龍頭的話，大可規定第2戶房貸上限6成或5成，讓想要做「假契約」呼攏銀行的人，不容易達到目的。因為雖然央行政策或銀行實務上，每家銀行都會訂有不動產區域、貸款人條件等規定，綜合研判的核貸成數上限規定，但是這個上限規定是「以銀行估價金額」的成數作為上限。
陳碧源補充，若是6個月內或1年內買賣的話，就是請申貸人提供買賣契約和銀行估價金額採孰低法，也就是契約買賣價和估價哪個比較低，採用哪一個做為基準再打成數。例如，如果貸款成數上限是7成，買賣價1000萬元，銀行估價金額900萬元，銀行是以較低的900萬元乘以7成，核貸630萬元。
反之，如果買賣價1000萬元，銀行估價金額1100萬元，銀行就會用較低的1000萬元乘以7成，核貸700萬元。但是，常常會聽到明明規定成數是上限7成或8成，買賣價1000萬元，怎麼會有核貸900萬元，甚至是1000萬元或更高？
陳碧源說，有些可能是加了利率比較高、還款期限比較短的修繕貸款作搭配。實務上更多的是直接用假契約或稱陰陽合同，或是正約附約，也就是買賣合約簽正約含裝潢，然後另簽一份附約是契變不要裝潢退款的方式，處理高墊買賣價格；有些還故意作履約保證，甚至於做實價登錄，來取信銀行核貸後的6個月後的抽查稽核。
所以，如果核貸上限是8成或以上的，反而假契約金額不容易被抓到，7成或以下的話，就比較容易抓到作弊的。他解釋，因為規定成數越高，假契約金額倍數越低，大部分說法是客戶買貴了，甚至於還會放消息說銀行太保守、銀行估價跟不上房價上漲之類的。
陳碧源表示，銀行業也是很競爭的，業務端就會施壓估價端，反而容易核貸，如果規定成數越低，高墊很多的假契約金額反而超過行情太多，就容易被發現，估價端反而更謹慎，不容易被業務端說服。
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