好房網News記者蔡佩蓉／專題報導
《平均地權條例》的修法之中，「私法人購買住宅許可制」將對未來豪宅市場，猶如海嘯般的衝擊，透過採訪諸多不動產專家，抽絲剝繭之下，發現近年許多私法人、投資公司用「現金買億元豪宅」，目的就是「合法逃稅」，未來私法人購買住宅採許可制上路之後，節稅誘因消失，預料豪宅市場交易量將大幅萎縮。
近年經常傳出有投資公司、實業公司以無貸款方式購置豪宅，例如藝人周杰倫住的「和平大苑」，多為法人購置的交易，像是欣彰天然氣朱姓家族，曾以惠普投資、坤泰投資公司，分別以一戶2.21億元、2.15億元買下中低樓層戶。
國巨董事長陳泰銘近年「集郵式」大買「文華苑」豪宅共8戶，分年、分批購入，且多以旭泰新、旭昌興企業名義購置；「文華苑」近期最新交易，則是2022年龍巖集團董事長李凱莉以凱叡物業，無貸款、全現金方式，一次買下兩戶，總坪數700.24坪，總價達13.74億元，扣除車位每坪244.55萬元，創下社區歷史單價新高。
富豪用私法人「無貸款、全現金」買豪宅 暗藏誘人的避稅效果
不是說，房地合一2.0上路，境內法人已經不享20％房地合一稅率，改為與自然人一樣，短期交易最高45％的稅率，那麼這樣為何仍有這麼多境內法人、投資公司照樣買豪宅呢？《平均地權條例》又為何會打擊未來豪宅市場？
政治大學地政系特聘教授林左裕分析，房地合一稅從1.0升級到房地合一2.0，提高法人買賣的「轉手獲利」稅率，的確可遏止透過法人購置住宅「交易面」的炒作行為，但這次《平均地權條例》的「私法人購買住宅許可制」是針對法人「持有面」的打擊。
中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示，「私法人購買住宅許可制」打到要害，是在房地合一2.0後，抑制豪宅市場最強、也是最後一塊拼圖。他表示，透過買豪宅，私法人最高可省稅46％，如今這個誘因沒了。
公司買豪宅抵稅 等於近46％買房資金「政府出的」
那麼，有錢人是如何透過投資公司，合法節稅避稅？建國地政士事務所所長劉坤圖分析，一般來說，公司企業的營收會被課徵5％營業稅、20％營利事業所得稅，以及28％的股利所得分離課稅，使用投資公司買不動產，上述這些都可以被抵掉。
劉坤圖舉例，假設公司今年賺了1億元，會先課5％營業稅，盈餘剩下9500萬元，這9500萬元再被課徵20％營所稅，盈餘則剩下7600萬元，再以課徵28％的股利所得分離課稅，等於盈餘剩下5470萬元。
劉坤圖說，等於賺了1億元，會有4530萬元必須繳稅給政府，如果這時候，不想繳這些稅，只要公司沒有盈餘，就沒有繳稅的問題，因此許多集團或老闆透過成立投資公司，去化上述「應繳稅額」，當目的是必須去化公司的盈餘而去買豪宅時，當然沒有必要貸款，甚至貸款反而不利去化盈餘。
豪宅因金額龐大，成了去化這些「應繳稅額」的好管道。劉坤圖指出，當投資公司帳面處於虧損時，等於可免除5％營業稅、5％營所稅與28％的股利所得分離課稅，換言之，公司賺了1億元，而拿這1億元資金去買豪宅，當中的4530萬元相當於「政府送的」，當然助長了豪宅的價量。
避稅誘因消失 限制標的流動性
劉坤圖指出，富豪透過私法人買豪宅主要是想節稅，未必是要投資獲利，因此房地合一2.0雖將短期交易稅率提升，但並沒有賭住節稅的管道。林左裕直言，未來「私法人購買住宅許可制」，雖然不溯及既往，但最大的殺傷力是「限制標的流動性」，不僅5年內不得辦理移轉，加上避稅誘因消失，將衝擊到豪宅的需求。
劉坤圖也說，2009年遺贈稅最高稅率由50％調降為10％單一稅率，引發台商鮭魚返鄉，加上2008年金融海嘯過後，房價谷底翻揚，富豪嗅到降稅、全球QE、低利率，豪宅需求暴增，並成為房價飆升的領頭羊，如今「私法人購買住宅許可制」即將上路，加上房市景氣下行，豪宅市場恐怕難再見昔日榮景。
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