好房網News記者林清坤／綜合報導
新買的家門前進出道路竟然是私人道路，這會遇到甚麼樣子的困擾？一名網友近日剛入手一間華廈新成屋，殊不知購買後才發現主要進出道路，為許多人共同持有的私人道路，令其很是頭疼，擔憂將來會面臨大麻煩！
原PO於臉書社團《買房知識家 Ａ你的Ｑ》發文寫道，「買了華廈新成屋，才發現主要進出道路是許多人共同持有的道路（私人道路），由於建商有持分但沒持分給買房的住戶，持分也是登記在在建商的私人名字上，也沒給住戶簽用路之類的同意書」，對此詢問眾人，「畢竟是私人的道路怕之後有什麼問題，請問各位有什麼好建議嗎？」
貼文曝光後，網友們紛紛留下自身看法，多數人更是勸原PO盡快脫手，「持有時間到，立刻轉賣。這種很複雜，沒事時大家都傻傻用，有事時，例如某幾塊被人收購後圍起來就慘了」、「如果是既成道路，問題應該不大，但建商若都沒有說明，說不過去」、「可能建商裡面還想蓋房子，給自己留後手」、「盡快脫手，否則有苦給你吃」。
有過來人則提點原PO，需先查看是否能行使「袋地通行權」為關鍵，「要看實際情況能否行使袋地通行權，道路所有權人不得妨礙，如果此路已通行超過二十年，就有機會變成必須開放的既成道路」。
針對此問題，房產臉書專頁《賣厝阿明》說明，「私設道路」是指讓大眾通行使用未超過20年以上的道路，或是有讓特定人士（如社區居民）通行的私人道路。這類型的道路無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有記載。
賣厝阿明指出，可以從「土地權利證明文件」初步了解土地是不是有載明用途，像是提到僅供行人或是車輛通行等用途。除了確認土地用途外，同時可以向沒有私設通道持份的住戶確認有沒有建商或土地所有權人給的「使用權同意書」，也就是要確認是不是有得到使用道路的權限。
有使用權同意書就代表土地所有權人是有授權住戶使用，那麼就不會以上困擾。如果沒有使用權同意書，就要回頭確認，這條大家都在行走通行的道路是不是「既成道路」，如果是既成道路還遭地主擅自阻擋通路，有妨礙交通的行為，主管機關是可以強制排除的。
構成既成道路的3個因素：
1、供大眾（指社區住戶2戶以上）通行達「20年」以上，並且從未中斷過
2、道路有聯接公路屬於必要道路，不是抄近路省時的道路
3、在一開始提供大眾通行時，土地所有權人並沒有提出抗議禁止通行
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，若確實影響到連外道路通行的不便，又無他法可解可作通行，可協調付出償金下使用，也可能因不影響持有方日常生活下，持有方默默允許他人使用，但自然會因產權歸屬，讓其他住戶有所隱憂，也只能建議買方在購屋時詳查這類狀況，通常免於購屋後糾紛，不論是室內或公設的部分，不乏房仲逐項告知物件狀況，是否因物件購置時未詳細說明狀態，有可歸咎於賣方的責任，又會是另外可討論對此物件的處理與解決方式，這樣的瑕疵亦影響物價身價，總括來說買屋畢竟不是小事，一定要做好萬全功課。
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