文／胡偉良
近期因為爆發了一、兩件爛尾樓案件，引發了行庫的「自保」措施，「五大禁令」隨之而來。其中，續建機制的規定（建商須和銀行指定的建經公司簽署「續建承諾」），表面上看似乎合理，但實務上卻窒礙難行，畢竟，台灣的建經公司資本有限，不足以承擔真正的續建大任；更糟糕的是，另一條「建商須先籌措5成自備款，行庫才撥款」的規定更是荒謬，不符實際，若真實施，可能將造成房地產業的大浩劫，除了將引發大量的爛尾樓外，更將逼死絕大多數「有（建）案在身」的建商，也澆熄了正走向欣欣向榮的危老都更改建的火苗。
行庫「五大禁令」帶來的風險？
房地產開發算是一個高週轉的行業，加大建商自有資金的負擔會使開發商的資金週轉減速，極有可能使一大批資金鏈緊張（資金流吃緊、融資能力較差）的開發商（建商）因週轉不靈而加速破產，這會加劇“爛尾樓”的產生。
加大建商自有資金的負擔會使開發商的資金成本增加，將使這些開發商，在銷售房子時，將自己成本的增加轉嫁到消費者身上，從而導致房價的進一步上漲。
預售制度的優缺點？消費者要如何防範爛尾樓風險？
房產預售制度是歷史時期的產物，在過去房地產發展上確實也發揮了作用，有效解決了房地產開發的資金問題。但如今，開發商利用房產預售制預先收錢，減少了成本費用，卻把風險完全轉嫁到消費者身上，並不合理。
預售本質上屬於商業信用，房地產開發企業一手握著銀行信用，一手握著商業信用，相當於加上了雙重槓桿。這樣雖然有利於房地產企業的快速擴張，但同時也增加了它的脆弱性，資金鍊繃得太緊，容易產生風險，不難理解。
尤其當房地產銷售出現壓力，市場上不免就會出現因資金鍊斷裂、規劃調整、建築成本增加、下包營造廠商違約等各種原因，造成建案停工的現象。從本質上來看，預售制是房地產高槓桿的主要源頭，而房地產高槓桿又是衍生金融風險的重要源頭。
因為預售制度的實施已有長久歷史，要從事相關制度改革絕非短期可達，因此，購房者有必要對廠商的資歷（完工實績、公司財務及施工實力、經營者誠信），乃致於建案的財務保全措施（像是確認開發商已籌足興建資金、預收房款專款專用）有所了解，這才是自保之道。
房地產的爛尾樓危機會很嚴重嗎？
2022年以來，中國出現了不少的爛尾樓案例，甚至衍生訂購戶拒繳房貸風波，兩岸預售制度的差異在：中國在訂購房子後即有繳清房款的義務，甚至房子已經爛尾，亦不例外；不像台灣，興建期間只需繳付20～25％的房款，而且只要購買的是有辦理信託機制的預售屋，最後的損失其實只會是「已繳款項」的一部分而已，不會像中國爛尾樓的情形，已經爛尾了還得繼續繳付房貨，訂購戶在房子爛尾後損失鉅大。
再以這些年台北市發生的幾個爛尾樓來看，這些爛尾樓建案後來或是由債權機構承接或藉由法拍程序翻身，部分更是接手續建完畢，銷售上還取得亮眼佳績。
而探究這些建案爛尾的主要原因，大多以營造成本攀升擠壓建商獲利空間，造成入不敷出，或銷售不佳影響資金流通所致。而只要建案地點不太偏僻，通常很快就有新的業者接手，真正變成永久爛尾樓的情況並不多見。
反倒是行庫的最新「五大管制令」，在沒有給業者調整空間和緩衝時間的情況下，驟下殺手，反而才可能是製造大量爛尾樓的禍源。
除此之外，在房產市場受到資金面的壓抑後，危老都更改建的火苗熄滅，整體房市新房量變少，台灣恐將重回老破舊的都會景觀，而高房價之風更難消弭。
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