好房網News記者林和謙／台北報導
國內房市這20年的價格變化驚人，尤其2018年開始台商逐步回流，國內市場資金多，一直延續到2020、2021年，在低利率、游資充裕、熱錢投資下都帶動房地產「暴衝」，房價大漲！不過房市過熱、房價漲太兇，央行及政府祭出打炒房措施，加上國內餘屋量還是大，房市恐怕不健康。高力國際董事總經理劉學龍指出，央行這次第七波信用管制、金融緊縮手段，恐怕會持續一段時間，住宅市場低迷，因此建設公司都已開始調整市場布局與策略，除了蓋住宅，也會推出商辦產品。
其實2003年SARS疫情之後，國內房價就明顯上漲，直到2010年房市交易量開始出嫌疲軟、下降，但房價仍在漲，央行2010年也針對特定區域的選擇性信用管制，還有2011年財政部的奢侈稅打房，但政策推出不夠即時來抑制過熱房市，拉不住房價高衝揚長而去，一直到近幾年，台商回流、熱錢充斥，都帶動房地產「暴衝」。
政府若要真正有效讓餘屋釋出，就必須下定決心調整稅基，拉高房屋持有成本，給予刻意囤屋者壓力。圖／好房網News記者林和謙／攝
弔詭的是，國內餘屋量依然高；觀察內政部最新統計，2024年第2季全國待售新成屋（餘屋）統計，全國餘屋為10萬3130宅，屋齡的部分，全國有超過3成餘屋的屋齡為1年以下、達3萬3千多宅，而屋齡4到5年內的餘屋也有1.17萬宅、占比逾1成，顯現全國餘屋確實相當多。
餘屋多，房價還是高，一些建商手握餘屋不賣、想待未來價更高時再釋出。劉學龍認為，房價一直漲，房子越蓋越小、許多民眾越買越遠「被擠壓到蛋白及外圍區」，且單價飆高，但餘屋量卻很大，這也是國內房市詭異的地方。他表示，政府若要真正有效讓餘屋釋出、建商也願意以合理價位消化餘屋，就必須下定決心調整稅基，讓房屋評定現值更接近市價，才能拉高房屋持有成本，給予刻意囤屋者壓力。
此外，如今央行打炒房、金融緊縮，銀行房貸水位衝高而縮銀根，一下子讓房市冷卻、交易量明顯縮減；劉學龍表示，央行調控房市政策與銀行限貸的情況恐怕會維持一段時間，住宅市場低迷之下，一些建商開始思考去改變推案策略及布局，會逐步增加商用不動產的推案比例。
劉學龍指出，國內的半導體、科技業與AI發展蓬勃，也是順應國際趨勢，加上外商、金融產業等有商辦使用的需求，這些因素使得國內商辦市場看好；因此，比較有實力的大型建商與開發商，審視市場變化，就會逐步增加商辦的推案比例。不過他表示，商辦的營建成本、整體規劃、建築設計都與住宅不一樣，在客群鎖定、區域選定都非常重要，若策略擬定失準，「可能會找不到買方與租客」，對於建商將會是風險之一，不可不慎。
延伸閱讀→
