好房網News記者林和謙/台北報導
目前造價仍處在高點,也連帶推升房價!前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,在造價提高、發包發不出去的情況下,遞延交屋所衍生買賣糾紛後果更是不堪設想;如果再進一步檢視,近年預售屋銷售率大都在50%以下,其所衍生建造執照與使用執照差距越來越大的潛在供給「蓋牌效應」,更不容小覷。此外,由於「三倍數效應」導致預售房價出現「僵固性」,一般建案不敢率先貿然降價,而呈現景氣下行房價卻依舊高懸的怪異現象。
莊孟翰說,從2018年台商逐漸回流以後,導致科技產業因急於投資建廠,有不少績優營造廠以及專業技術人員被高利潤與高薪挖腳,到高科技產業幫忙興建廠房,此一情形導致整個建築產業不少建案發包發不出去。另外,造價逐年提高,如果建案規模不夠大,信譽良好的營造廠不願意承攬,尤其是2018年之後預售的建案如果售價不夠高,以20層的造價而言,一坪的造價可能都要超過20萬元,在此情況下不具規模的小建案,大營造廠必然興趣缺缺。
莊孟翰表示,好的營造廠商大都滿載,為兼顧品質不願輕易增加業務量,其結果必然造成交屋延遲的連鎖效應,雖然也有建商強調先建後售,其實先建後售的成本也會愈來愈高,尤其是在造價提高、難發包出去的情況下,遞延交屋所衍生買賣糾紛後果更是不堪設想;如果再進一步檢視,近年預售屋銷售率大都在50%以下,其間所衍生建造執照與使用執照差距越來越大的潛在供給「蓋牌效應」,更不容小覷。
此外,由於「三倍數效應」導致預售房價出現「僵固性」,一般建案不敢率先貿然降價,而呈現景氣下行房價卻依舊高懸的怪異現象,致使部分地區房價該跌不跌,此一情況又以這一波房價漲幅最高的中南部地區最受關注。莊孟翰指出,「三倍數效應」很值得重視,衝擊力道強,像是合建、都更、危老建案,在成本大幅上漲之下,以台北市來看,不少建案的分屋比例為65:35,就是地主分回65%、建商分回35%,而一旦造價成本每坪提高3萬元或5萬元,建商除了要負擔分回的35%造價,還要負擔地主分回的65%造價,無形中就形成史無前例的「三倍數效應」問題;如果每坪造價提高1萬元、對整個建案來說等於營建成本提升3倍,也是目前產業界擔心的事,「三倍數效應」也導致銀行限縮建築融資而衍生的營建業不可預測風險。
莊孟翰說,至於中古屋則是在沒有營建成本顧慮下,一向都是跟著預售屋漲跌趨勢變動,當前唯一最受關注的是建案新成屋價格走勢為何?此一問題可能又得等待一至兩年,2018年之後大量推案,且銷售率已下降至五成以下,其間未銷售的餘屋,再加上地主戶與投資客釋出的數量不少,尤其是景氣若漸趨下行,「實價登錄」與「三倍數效應」就可能出現短暫不同步情況。
莊孟翰表示,就三倍數效應加以檢視,如依現階段一般建案的營建成本與4、5年前相較,鋼筋混凝土造每坪已由17~18萬元調漲至20~22萬元,鋼骨鋼筋混凝土造每坪也由24~25萬元調漲至30~32萬元,甚至有高達35萬元者,在成本普遍上漲3至4成情況下,如合建或都更、危老建案,必然飽受三倍數效應衝擊,而這也正是當前中南部不少建案不斷延長交屋時間的主因。因此,就這一波建造成本長期高漲所導致「三倍數效應」而衍生「蓋牌效應」,不容小覷。
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