好房網News記者黃芸涵／綜合報導
買方看到喜歡的中古屋，通常會先支付斡旋金並簽訂其契約書，委託仲介去與屋主談價，一旦屋主同意價格，斡旋金即轉為定金，買賣雙方將進行下一步成交手續，若買方反悔則斡旋金被沒收，而賣方反悔時可要求返還兩倍的斡旋金。
不過有名首購族在「買房知識家 A你的Q」透露，自己看上一間30年透天車墅，販售960萬元，他隔天隨即下斡，仲介在「不動產買賣斡旋契約書」上加註「省略三日審閱期」，說法是加速談成機會，並於當晚告知斡旋成功。
後來他聽聞長輩意見，說該房的門框明顯被白蟻侵蝕過，且浴室防水層失效，牆面有水痕有漏水的可能，恐怕需再花費200－300萬整修，因此對該房有了疑慮，心中不是很想買。此外他也補充，下斡前僅實際看過屋況及簽署這張斡旋單，未看過不動產現況說明書…
網友看完譁然，表示長輩過度誇大，而買方沒做足功課，仲介做法也有瑕疵，「你說的缺點加起來不超過30萬就可以完成了，2、3百萬是做皇宮嗎？」、「有疑慮就不要買，虧6萬（斡旋金）總比後面一直後悔好」、「如果悔買，最差的情況就是6萬被賣方沒收之外，還要支付買方服務費2％，但其實可能有談的餘地，比如說你沒看過現況說明書或是不動產說明書，看看賣方或是仲介能不能網開一面」、「省略審閱期不合法吧？良心房仲應該會把錢還你」、「可以主張沒看過現況說明書還有實價登錄，基本流程是完成了，但仲介有瑕疵，可談談看斡旋金」。
對此，睿均國際法律事務所主持律師游嵥彥表示，按照《消費者保護法》第11條之1第1項之規定，以及內政部所公告之「不動產委託銷售定型化契約 應記載及不得記載事項」，也就是一般所謂的「斡旋金契約書」，給予買方契約審閱期間至少為3日。
因此，如果仲介在訂定契約前，沒有給予買方合理的審閱期間，買方可以主張單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容。
然而，實務常見的情況是，仲介會以話術對買方說「因為這個物件太熱門了，同時有好幾組在看，有喜歡就趕快下斡旋，而且建議放棄審閱期，好讓我趕快去談」，就會用以下的手法讓買方放棄審閱期：
1 .要求買家用手寫註明：「本人已充分瞭解合約的內容，在此拋棄3天的審閱期合約並立刻生效」等相類的文字，然後請消費者買家簽名或蓋章，押上日期。
2.在契約書預先設定兩個選項，一個是「本人已充分審閱契約約定，已充分行使審閱權利」；另一個是「本人已充分了解該契約條文，同意不再主張或放棄行使契約的審閱權」等相類文字，然後請消費者買家簽名或蓋章，押上日期。
游嵥彥指出，縱使仲介在定型化契約中，特別約定買方自願拋棄契約審閱權之條款，但按其情形顯失公平的時候，仍可主張適用依民法第247條之1第3款、第4款之規定，認定該自願放棄條款應屬無效；此時仲介則須舉證證明已提供買方合理審閱契約之期間，或是舉證證明在具體個案中並沒有顯失公平的情形，否則買方還是可以主張契約條款不構成契約的內容。
延伸閱讀→
