好房網News記者林和謙／台北報導
大多數民眾買房時都是小心謹慎、精打細算，畢竟動輒數百萬、上千萬的房子，可不能開玩笑，對於屋況、產權也都要搞清楚；不過若自己想買的房子，有租客住在裡面，到底該怎麼解決？宜蘭執業不動產經紀人及地政士、專業不動產講師邱明芳跟大家說分明。
常會遇到房屋買賣時，若民眾想買的房子、剛好是帶有租約的物件，怎麼辦？邱明芳表示，買方必須先評估是否要用來自住？若是自住的話，需要注意《民法》第425條之規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
因此買方若是購買有租約的房子，房子的使用權仍是在租客手中的，原租貸契約會轉到買方的手上。邱明芳指出，在有租客的房屋上，看屋、驗屋時可能會拉長時限，由於買方需要配合房東與房客都有空的時間，而由於房客的隱私或擺設等因素，驗屋時也有可能無法查驗得很全面，甚至也有可能發生房客拒絕讓買方看屋或點收，房客在法律上是站得住腳。
邱明芳說，因此，若是要買帶有租約的房屋，建議買方可以先讓原屋主與房客協調，看是否能解除租約後再賣，但如果買方是要買來投資用，則可以看自己的使用需求，若房客繼續承租、會不會造成買方的困擾，這是買方購屋必須思考的事項。
邱明芳表示，若想買的房子，租客有明確的契約，如果契約過期後，房東賣方必須和租客達成協議租賃契約。否則此契約會轉成不定期契約，在不定期契約的情況下，若屋主想收回房屋，則要根據《土地法》第100條中規定：「出租人非因下列情形之一，不得收回房屋」。
1、出租人收回自住或重新建築時。
2、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4、承租人以房屋供違反法令之使用時。
5、承租人違反租賃契約時。
6、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
發生以上的狀況，房東才可收回房屋；邱明芳建議，若是購買有租約的房子，在銀行貸款時必須附上以下相關文件，以及注意事項：(1)銀行貸款要加附租賃契約書。(2)銀行貸款方面也比較要注意各種租賃切結書的填寫文件。(3)銀行房貸成數可能會比較低，買方自備款少的人特別要注意。
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