好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
年紀老邁的家人若想買房，恐怕拿不到理想的房貸成數，有些人為了拿到更優惠的貸款方案，或是避掉遺產稅、贈與稅，在購買房產時就直接登記給子女。然而，近日就有民眾為此問題苦惱。
一名網友在PTT上透露，朋友的媽媽長期在外租屋，早年投資失利、信用破產，還債到最近終於存到100多萬的頭期款，而他媽媽的工作地點在桃園楊梅一帶，目前已經60歲，預計5年後退休。
而朋友媽媽日前已經簽約一間位在楊梅某山坡地社區的20多年透天，總價大約700多萬，只不過考慮到年紀和貸款成數等，必須用兒子的名字買房及貸款。朋友媽媽表示在她有能力的時候會繳貸款，但退休後就由朋友接手。
原PO接著指出，雖然朋友的另一半對於這件事沒意見，但朋友讓媽媽借名登記的意願其實並不高，因為他自己打算在新竹竹東買房，但他媽媽卻說到時再賣掉楊梅買竹東也可以，讓他相當糾結到底要不要幫媽媽圓買房夢？倘若不願意，媽媽又已經簽約了，實在不知道怎麼辦才好？
棄竹東住楊梅 幫媽媽圓買房夢？兩派網友這樣說
貼文曝光後，許多網友認為雖然這攸關家庭感情的問題，但往現實面想，還是買在竹東比較適合，「四年後山坡地老社區好賣嗎…」、「媽媽這麼急著簽，地點也沒討論就要掛兒子名字的問題比較大」、「竹東離新竹市比較近，楊梅太偏遠了，機能又差」、「聽起來未來一定得買竹東，不如現在就買」。
不過也有網友表示竹東近年房價處在高點，可以再等等，「現在竹東真的非常貴，建議原po可以先看一下竹東目前的價位，以及自己想住什麼樣的房子，說不定看了之後覺得負擔太重，那直接先住楊梅這間房子，一方面負擔輕一些，您太太也沒意見，且又圓媽媽的夢，手上先有一間房子，以後想換也比較有籌碼」。
借名登記擁誘人優點 律師卻曝隱藏風險
睿均國際法律事務所律師游嵥彥表示，借名登記契約類似於民法委任契約，契約雙方約定，由借名人借用出名人名義，將自己財產登記在出名人名下，借名人仍然是該財產的所有權人，保有使用、收益、處分該財產的權利。
借名登記契約的效力通常類推民法委任契約，依民法第550條規定：「委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。」。游嵥彥指出，若本案有遇到上述之情況，而雙方間的借名登記法律關係原則上會自動消滅，而兒子應將因借名登記所取得的財產和權利返還給媽媽，作為媽媽的遺產。
游嵥彥接著說，但是由於借名登記是在借名人與出名人間的法律關係，銀行並不知情，所以銀行會主張其是善意第三人，貸款契約仍是存在於兒子與銀行間，銀行仍可能請兒子繼續清償，而兒子清償後，再轉向媽媽的遺產求償。
另外，游嵥彥特別提醒，目前有些法院判決會依照不同個案事實，認定借名登記關係並不一定會因為借名人或出名人一方死亡而消滅。因此為避免爭議，建議在借名登記契約中載明契約終止時點或終止原因，以保障雙方權益。
借名登記雖然可以解決借名人信用不佳、節稅、隱匿財產的問題，不過游嵥彥認為此行為風險高，尤其要求返還物件時，可能要不回來，在日後的返還與債權釐清方面，往往有爭議與糾紛。
因此，游嵥彥建議，最能有效避免紛爭的方式就是以白紙黑字訂立內容明確的借名登記契約，例如寫明標的（借名登記的財產）、期限（借名登記的時間有多長）、關係人（借名人為誰，出名人為誰）。
另外，也需訂立所有權：約定好借名人為財產實際所有權人，出名人沒有使用、處分、管理借名標的的權利；借名登記標的費用（如房屋稅、地價稅、水電費等）由借名人負擔；若有收益和報酬，也要在契約書上白紙黑字寫清楚。
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