好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
購置不動產除了買賣以外,銀行貸款也是變現的好方法。一般的房屋貸款,都是以本息攤還的還款方式,早期的房屋貸款都是以15年期或是20年期為基準,所以只要繳息正常,經過5年左右的繳納房貸,通常償還本金相當可觀,若再加上房屋的增值,需要資金時,通常原貸款銀行會有一筆不小的金額可以增貸,對於貸款人的資金來源,是一個好的方法,但親友間務必要注意借款人和保證人的差別,以免遭課徵贈與稅。
正業地政士事務所所長鄭文在表示,有一個實際案例是,媽媽年近60歲,繳納了5年本息攤還的房屋貸款,不曾延遲,是銀行眼中的個好客戶,再加上這幾年房地產增值,想增貸100萬元,銀行二話不說馬上收件辦理。
![僑安新村。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影](https://p1-news.hfcdn.com/p1-news/MzMwMzY2OG5ld3M,/58e645374a351d55_1024x684.jpg/qs/w=600&h=600&r=16888)
但案件正式申請貸款,進入審查程序後,因為媽媽已經60歲,償還能力不足,因此銀行要求女兒當借款人,女兒一口答應,補足資料後,案件很快的通過,貸款很快的撥款給林媽媽。
直到最近,該名媽媽希望把這間房屋登記給女兒,因為還有另外一位兒子,為了避免爭議,決定以買賣方式辦理過戶。 林媽媽和女兒正式簽立房屋買賣契約書,以2成自備款,8成銀行貸款的方式辦理過戶,依照《遺產及贈與稅法》第5條規定「二親等以內親屬間財產之買賣以贈與論,但能提出已支付價款之確實證明不在此限」,也就是不需繳納贈與稅。
但因為該名媽媽那筆房屋貸款,是銀行的「權宜之計」,借款人為女兒,買賣契約書的8成銀行貸款核撥是清償自己借款,不是撥款給媽媽,這樣等同會被課徵贈與稅。
鄭文在說,遇見年長的人要貸款時,總會被銀行要求年輕的子女當「借款人」,確保對於借款銀行有償還能力。當下父母親的房屋已經有房屋貸款存在,以兒女當借款人向銀行貸款時「借新還舊」,很可能符合《遺產及贈與稅法》第5條「視同贈與」,遭課徵贈與稅。
他也提醒,若民眾身邊的年邁父母親要向銀行貸款,務必要注意借款人和保證人的差別,別讓自己陷入被課徵贈與稅的窘境。
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