成功完成債務置換，進一步控制融資成本
香港2023年3月23日 /美通社/ — 2023年3月22日，香港–招商局商業房地產投資信託基金（「招商局商業房託基金」或「房託」，香港聯交所股份代號：1503），宣佈截至2022年12月31日止之全年業績。
招商局商業房託基金於報告年度的收益總額為人民幣431.7百萬元，較2021年收益減少人民幣1.1百萬元，主要是受疫情影響以及在年内提供了超過3,600萬的租金减免。年內，房託完成了債務置換，以低息人民幣貸款置換到期港幣債務，消除幣種錯配，穩定匯兌表現，規避未來利率及匯率雙重風險。
此次每基金單位分派0.1307港元，實際分派率為7.0%。連同已支付的每基金單位中期分派0.1307港元，報告年度的每基金單位分派總額為0.2614港元，按2022年12月30日招商局商業房託基金收市價1.99港元計算，分派收益率為13.1%。
招商局商業房託基金的總借款淨額為人民幣4,053百萬元，資產負債率為37.4%。該比率低於房地產投資信託基金守則（「房託基金守則」）所准許的50%上限。負債總額（不包括基金單位持有人應佔資產淨值）佔資產總值的百分比為62.6%（2021年年末：47.0%）。
招商局商業房託基金已取得一項上限4,500百萬港元的新境外貸款及一項人民幣100百萬元的新境內貸款，兩項貸款為有抵押及將於2025年12月15日到期。於2022 年12月15日，招商局商業房託基金已從該新境外貸款中提取人民幣4,022百萬元（相當於4,445百萬港元），以及從新境內貸款中提取人民幣31百萬元，以償還先前的債務。上述債務置換，將原港幣貸款全部置換為固定利率的人民幣債務，消除收益與債務之間的幣種錯配，消除未来匯兑利率調整的壓力。
2023年，招商局商業房託基金將進一步優化債務結構，調整債務年期，分散債務風險，同時，抓住人民幣低息窗口，探索利用跨境人民幣進一步降低存量債務成本的融資渠道。
於2022年12月31日，基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣3,659百萬元或每基金單位人民幣3.24元，相當於根據人民銀行於2022年12月30日公佈的匯率中間價計算的每基金單位3.63港元。由於2022年其物業估值略微上漲，每基金單位的資產淨值下降的主要原因是人民幣對港元的貶值。
業務表現
於報告期間，整體物業組合的出租率由2021年底的87.7%，下跌至2022年12月31日的83.2%，降幅為4.5個百分點。在深圳五項物業中，蛇口網谷內的三項物業在出租率方面有較大改善。花園城的資產升級改造工程對運營產生了一定的阻礙，導致其出租率下跌18.3個百分點至72.2%。與此同時，新時代廣場受到高端寫字樓需求非常疲弱的影響，出租率下降7.9個百分點至84.0%。去年年中新收購的招商局航華科貿中心的出租率則保持在70%。
於2022年12月31日，較上一年末相比，除數碼大廈外，物業組合的現時租金有所提升。尤其是科技大廈，由一個主要租戶承租後，其現時租金提高了人民幣10.2元╱平方米以上，由此產生的溢出效應惠及科技大廈二期，其現時租金增加了人民幣4.0元╱平方米。
网谷三项
科技大廈是其投資組合中的亮點，自從重大租戶（深圳前海蛇口自貿區醫院）進駐以來，一直保持著令人滿意的運營數據。其2022年出租率始終保持100%，同時租金單價亦步步上揚。深圳前海蛇口自貿區醫院持續以較高租金從到期租戶手中承租，使科技大廈2022年底現時租金較去年底增長8.5%，達人民幣129.8元╱平方米。
科技大廈二期和數碼大廈在2022年的運營數據也同樣有很大改善。它們的主要租賃目標群體為中小企業，而在2022年疫情對中小企業造成強烈衝擊的情況下，科技大廈二期和數碼大廈的出租率卻實現了較大幅度增長至90.5%和85.9%，增長幅度分別為9.3個百分點和14.6個百分點。科技大廈二期的現時租金增長了3.4%。
管理人已經在網谷三項物業搭建了良性的租戶循環，預計2023年的運營將好於房託的其它物業。
新時代廣場
新時代廣場於2022年下半年的出租率出現下滑，自92.3%跌至84%，部分租戶在租約到期後未續約。在2022年下半年深圳受到新冠疫情反復衝擊，高端寫字樓需求萎縮，加上周邊新甲級寫字樓供應，使得留住即將到期的原有租戶或尋找替代租戶變得非常有挑戰性。然而因退租的租戶租金單價較低，令其平均租金單價上升至人民幣184.4元╱平方米╱每月，較2021年底提升了2.8%。新時代廣場的大堂和公共區域的資產提升工程已完成，2023年管理層將把恢復出租率作為新時代廣場的主要經營目標，並考慮更有效更全面及更靈活地利用各方資源以改善經營。
花園城
花園城於2022年，出租率由90.5%下降18.3個百分點至72.2%，主要受到兩方面原因影響：一是深圳疫情不斷地反撲，持續的衝擊使租戶倍受影響，選擇縮減規模或不再租賃鋪位；二是花園城的升級改造工程開工，工程分三個階段進行，每一階段約三分之一的區域受到施工影響，使得一些租戶對續約遲疑。其中的部分鋪位空置，以期在改造工程完成後，引進更加優質的新租戶。
招商局航華科貿中心
招商局航華科貿中心於2022年6月30日由招商局商業房託基金收購其多數物業權益，該物業位於北京繁華商業區。為應對下半年新冠疫情不斷升級帶來的多重影響，物業出租運營主要以維持穩定，保障租戶正常使用為主。2022年12月31日的出租率較2022年6月30日略微下調0.4個百分點至70.0%，現時租金不變，為人民幣319.3元╱平方米。預計其2023年將在中國經濟逐漸恢復的基礎上，有望實現出租率增長。
展望
通脹持續，境外利息節節攀升，儘管加息預期幅度有所下降，但高企的美元利息仍然成為企業投資與發展的阻力。中國在2023年初放鬆了疫情防控政策，給市場帶來新刺激，市場預期向好，但經濟修復需時，短期仍然較為波折。
商業地產市場動盪，部分新興行業租戶，如生物醫藥等租賃需求有所提升，但也有部分行業租戶收縮租賃面積或退租。2022年大量商業項目因疫情推遲入市，2023年將迎來供應小高峰。2023年租賃市場承壓，無論是寫字樓抑或是購物中心，租金單價和出租率都存在很大挑戰。
疫情期間，管理人積極改造和升級招商局商業房託基金的旗下物業，通過對物業的軟硬件的翻新及升級，提升其市場競爭力。深圳地鐵12號線受疫情影響工程有所延遲但最終在2022年末的順利開通，深圳物業的資產提升計劃也取得了階段性的成果。新時代廣場，科技大廈二期，數碼大廈均已完成升級，花園城南區亦在2023年1月15日完成升級工程，正式對外試營業，預計2023年末花園城將完成整個項目的升級改造。管理人冀花園城以全新形象推出市場，能為招商局商業房託基金創造更佳的收益及價值。
招商局商業房託基金主席及非執行董事黃均隆先生表示：「預期招商局商業房託基金六項物業在疫情後經濟逐漸恢復的大環境下，疊加地鐵開通以及升級改造的因素，2023年將是一個經營優化、整固和提升的過程。中國的一線城市將持續吸引周邊城市的人才和客流，成為區域的經濟、消費中心，長遠來看，將繼續支撐現時持有的深圳和北京物業的租賃的需求。管理人將密切追蹤市場情況，靈活調整經營策略，確保旗下物業能持續創造優質的回報予基金單位持有人。」
黃均隆先生補充：「管理人會不時審視招商局商業房託基金的資本結構，望進一步優化債務結構，探索利用跨境人民幣進一步降低債務成本，為後續進一步的資產收購做準備。」
關於招商局商業房託基金
招商局商業房託基金為一個以單位信託基金形式組成的香港集體投資計劃，且已根據證券及期貨條例第104條獲認可。招商局商業房託基金為主要以擁有及投資中國（包括香港及澳門，但不包括招商置地城市）的優質創收商業物業為目的而成立的房地產投資信託基金。其將首先專注於：(i)粵港澳大灣區（不包括兩個招商置地城市，即佛山及廣州），包含最初五處物業所在地；及(ii)北京及上海。招商局商業房託基金由房託管理人管理，其主要投資目標為向基金單位持有人提供穩定分派、造就長期可持續分派增長及提升招商局商業房託基金物業價值。
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